A regularização fundiária de condomínios e ranchos de lazer

Por: Ivan Carneiro Castanheiro e Andreia Mara de Oliveira/Conjur

Area de Risco em São Bernardo do Campo

O crescimento desordenado dos grandes centros urbanos e a explosão demográfica brasileira em curto espaço de tempo ocasionaram diversos problemas estruturais. A desconformidade entre as normas existentes e a realidade fática impedem a concretização do direito social à moradia e à dignidade humana, produzindo reflexos negativos inaceitáveis em matéria de ordenamento territorial urbano, mobilidade, meio ambiente, saneamento básico, segurança pública e saúde pública. Cerca de 50% dos imóveis estariam irregulares. Tal contexto justificou a flexibilização e simplificação das normas de regularização fundiária desses imóveis, com a edição da Lei 13.465, de 11/7/2017, pela qual se possibilitou regularizar não só os imóveis particulares, mas também os públicos, com transferência de domínio para os beneficiários, em ambos os casos.

A regularização fundiária urbana (Reurb) é um conjunto de normas gerais e procedimentais que abrangem medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais, destinadas à incorporação dos núcleos urbanos informais, consolidados ou não, ao ordenamento territorial urbano e à titulação de seus ocupantes. Independentemente desses núcleos estarem localizados em área pública, privada, urbana, de expansão urbana ou rural, não havendo vinculação com o plano diretor ou outras leis municipais de zoneamento. Ela objetiva a ampliação do acesso à terra urbanizada pela população de baixa renda (Regularização Fundiária Urbano de Interesse Social – Reurb-S), de modo a priorizar a permanência dos ocupantes nos próprios núcleos urbanos informais regularizados, evitando a gentrificação dessas áreas. Também objetiva a regularização fundiária de áreas outras não ocupadas por população de baixa renda (Regularização Fundiária Urbana de Interesse Específico – Reurb-E).

Núcleo urbano informal, segundo artigo 11 da Lei 13.465 de 11 de julho de 2017, é o assentamento clandestino, irregular ou no qual não foi possível fazer, por qualquer modo, a titulação de seus ocupantes, ainda que atendida a legislação vigente à época de sua implantação ou regularização. E núcleo urbano informal consolidado é aquele de difícil reversão, considerados o tempo da ocupação, a natureza das edificações, a localização das vias de circulação e a presença de equipamentos públicos, entre outras circunstâncias a serem avaliadas pelo município. Ambas hipóteses serão passíveis de regularização, havendo previsão de mitigação e compensações de danos ambientais, a serem verificados por estudos técnicos.

Os municípios foram encarregados de efetivar a regularização urbana, como forma de concretizar o princípio constitucional da eficiência na ocupação e no uso do solo; prevenção e desestímulo à formação de novos núcleos urbanos informais; pela concessão de direitos reais, preferencialmente em nome da mulher, franquear a participação dos interessados nas etapas do processo de regularização fundiária e melhorar as condições urbanísticas e ambientais em relação à situação de ocupação informal anterior (artigo 10).

Poderão ser empregados, no âmbito da Reurb, sem prejuízo de outros que se apresentem adequados, os seguintes institutos jurídicos: a legitimação fundiária e a legitimação de posse, a usucapião, a desapropriação em favor dos possuidores e por interesse social, a arrecadação de bem vago, o consórcio imobiliário, o direito de preempção, a transferência do direito de construir, a requisição, em caso de perigo público iminente, a intervenção do poder público em parcelamento clandestino ou irregular, a alienação de imóvel pela administração pública diretamente para seu detentor, a concessão de uso especial para fins de moradia; a concessão de direito real de uso; a doação; e a compra e venda.

Essa nova regulamentação legal tem o condão de regularização de diversas situações fáticas como os condomínios de fato, os clandestinos, os de lazer, os de lotes, as favelas, os assentamentos urbanos (muitas vezes bairros inteiros), as posses de áreas públicas e privadas, o direito de laje, os conjuntos habitacionais, os condomínios urbanos simples (vários moradores em cômodos diversos de um mesmo imóvel) e os loteamentos de acesso controlado.

Na regularização fundiária de interesse especifico (Reurb-E), poderá haver reconhecimento legal de ocupação de áreas públicas e privadas e titulação de propriedade aos ocupantes. Se for promovida sobre bem público, havendo solução consensual, a aquisição de direitos reais pelo particular ficará condicionada ao pagamento do justo valor da unidade imobiliária regularizada, com pagamento das custas ao serviço de registro de imóveis

No tocante à questão ambiental, constatada a existência de núcleo urbano informal situado, total ou parcialmente, em área de preservação permanente ou em área de unidade de conservação de uso sustentável ou de proteção de mananciais definidas pela União, estados ou municípios, a Reurb observará, também, o disposto nos artigos 64 e 65 da Lei 12.651/12. Em tais hipóteses, torna-se obrigatória a elaboração de estudos técnicos, no âmbito da Reurb, que justifiquem as melhorias ambientais em relação à situação de ocupação informal anterior, inclusive por meio de mitigações e compensações ambientais, quando for o caso. Na hipótese da Reurb, para abranger área de unidade de conservação de uso sustentável, será necessário a concordância do órgão gestor.

Nos casos da Reurb-E, em ranchos ou condomínios de lazer (muitos deles devem ser enquadrados nos novos institutos do condomínio de lotes ou loteamento de acesso controlado), cujas ocupações ocorreram às margens de reservatório artificiais de águas destinados à geração de energia ou ao abastecimento público, a faixa da área de preservação permanente consistirá na distância entre o nível máximo operativo normal e a cota máxima maximorum (artigo 11, parágrafo 4º), devendo ser obedecidas as demais disposições do artigo 65 do denominado Código Florestal, com a redação da Lei 13.465/12, para que se viabilize a regularização fundiária, com aprovação/licenciamento do município, por meio do Plano de Regularização Fundiária (artigo 12 e 35).

A novel lei é audaciosa na flexibilização das regras vigentes e polêmica em seus objetivos e institutos jurídicos criados e/ou modificados. Inegável que traz profundas modificações no sistema de registros públicos, com significativas restrições urbano-ambientais, bem como quanto às formas de aquisição e/ou perda de domínio de imóveis públicos ou privados.

A exemplo do que ocorre com o Código Florestal, a Lei 13.465/17 está sendo questionada no STF por meio das ADIs 5.771 e 5.787. A lei foi resultado da Conversão da MP 759/16, a qual, segundo o anterior procurador-geral da República, não observou requisitos constitucionais de relevância e urgência e “tem o efeito perverso de desconstruir todas as conquistas constitucionais, administrativas e populares voltadas à democratização do acesso à moradia e à terra e põe em risco a preservação do ambiente para as presentes e futuras gerações”.

Segundo ele, em razão disso, “61 entidades ligadas à defesa do ambiente — convencidas de que a Lei 13.465/2017 causa ampla privatização de terras públicas, florestas, águas e ilhas federais na Amazônia e na zona costeira do Brasil — apresentaram representação dirigida à Procuradoria-Geral da República a fim de provocar o STF a declarar as múltiplas inconstitucionalidades da lei”.

Portanto, não há certeza jurídica da permanência do regramento civil, administrativo, registrário, urbanístico e ambiental instituído pela Lei 13.465/12.

Caso alcançados os objetivos do artigo 10 da Lei 13.465/17, muitos dos quais não encontram ressonância nas regras positivadas no novo diploma legal, estar-se-á concretizando os princípios constitucionais da dignidade humana e do desenvolvimento econômico sustentável, tal como previstos nos artigos 1º, inciso III; 170, 182 e 225 da Carta Magna.

O Meio Ambiente está nas mãos do Supremo Tribunal de Justiça

sbpc

São Paulo, 8 de setembro de 2017.

SBPC-186/Dir.

Excelentíssima Senhora

Ministra CARMEM LÚCIA

Presidência do Supremo Tribunal Federal

Brasília, DF.

Ref. O Meio Ambiente nas mãos do STF

Senhora Ministra,

Nesta quarta (13/9), o Supremo Tribunal Federal (STF) dará início ao tão aguardado julgamento das ações que pedem a inconstitucionalidade de parte da Lei 12.651/2012, que revogou o Código Florestal de 1965 e retirou a proteção de massivas áreas destinadas à preservação da vegetação nativa brasileira, à revelia dos posicionamentos da comunidade científica nacional. Estão em jogo as garantias constitucionais ao meio ambiente equilibrado e à sadia qualidade de vida, visto que a liberação dessas áreas protegidas para exploração humana impacta significativamente as seguranças hídrica, climática, energética e alimentar.

Apesar de o Brasil ser o país com mais água doce do planeta, diversas regiões enfrentam graves crises hídricas. O Nordeste convive com a pior seca da história. O Sudeste, com sérias ameaças de escassez. Até na Capital Federal, os próprios ministros do STF são afetados com o racionamento de água, dada o iminente colapso hídrico.

É preciso compreender o que a ciência vem alertando há décadas: vegetação nativa é sinônimo de água. Sem ela, além da óbvia ameaça à sobrevivência da população, estarão em risco as atividades agrícolas, pecuárias e de silvicultura, que consomem cerca de 70% dos recursos hídricos utilizados no país, e as industriais, que respondem por cerca de 20% do consumo, além da produção de energia.

Estudo da Sociedade Brasileira para o Progresso da Ciência (SBPC) já apontava, na época da aprovação da nova lei, que as Áreas de Preservação Permanente (APP) e as Reservas Legais (RL) “são fundamentais para manter a produtividade em sistemas agropecuários, tendo em vista sua influência direta na produção e conservação da água, da biodiversidade, do solo, na manutenção de abrigo para agentes polinizadores, para dispersores e para inimigos naturais de pragas”.

Para se ter uma ideia da gravidade das alterações legislativas questionadas, a nova lei modificou a forma de medir as APPs de margens de rios, que funcionam como garantidoras da qualidade e da quantidade de água, entre outras funções ambientais. Pela lei anterior, o cálculo era feito a partir do chamado leito maior, aquele da época de cheia do rio. Com a nova lei, a medição passou a ser feita a partir do leito regular, calculado pela média entre a cheia e a vazante. O resultado é a desproteção de 40 milhões de hectares de várzeas e áreas alagadas na Amazônia, extensão similar aos territórios de Goiás e Espírito Santo.

A nova lei ainda dispensa a recomposição das RLs irregularmente desmatadas para propriedades com até quatro módulos fiscais, o que, segundo o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), resultará em cerca de 30 milhões de hectares dispensados de recuperação, área maior do que os Estados de São Paulo e Rio de Janeiro. E estas são apenas duas das cinqüenta e oito disposições legais questionadas no STF.

Além disso, a nova lei presenteou com anistias boa parte daqueles que cometeram ilegalidades na vigência do Código de 1965, passando o recado de que o crime ambiental compensa no Brasil. Não há surpresa, portanto, com os seguidos aumentos na taxa de desmatamento.

Registre-se, por fim, que as referidas ações não impactam os instrumentos destinados ao controle, fiscalização e recuperação das referidas áreas protegidas, como o Cadastro Ambiental Rural, o Programa de Regularização Ambiental e os incentivos técnicos e econômicos, visto que os correspondentes artigos da nova lei não serão objeto de julgamento.

É chegada a hora da Suprema Corte dar a resposta esperada pela sociedade, garantindo a integridade do patrimônio natural brasileiro, o equilíbrio ecológico e o bem-estar das presentes e futuras gerações, na esteira da Constituição.

Esperando poder contar com a compreensão de Vossa Excelência, subscrevemo-nos.

Respeitosamente,

JOSÉ ANTONIO ALEIXO DA SILVA   Grupo de Trabalho da SBPC “Código Florestal”

ILDEU DE CASTRO MOREIRA   Presidente da SBPC

Nesta quarta Supremo inicia o mais importante julgamento da história sobre meio ambiente

Suprema Corte pode decidir futuro da segurança hídrica, climática, alimentar e energética do país

Por ISA – Instituto Socioambiental

O Supremo Tribunal Federal (STF) inicia, nesta quarta (13/9), aquele que é considerado o mais importante julgamento do direito ambiental da história do país. A corte começará a analisar as quatro Ações Diretas de Inconstitucionalidade (ADIs) propostas pela Procuradoria-Geral da República (PGR) e o PSOL contra a Lei 12.651/2012, o Novo Código Florestal.

O julgamento será iniciado com a apresentação do voto do relator, ministro Luiz Fux. Na sequência, votam, nesta ordem, Alexandre de Moraes, Édson Fachin, Luiz Roberto Barroso, Rosa Weber, Dias Toffoli, Ricardo Lewandowski, Gilmar Mendes, Marco Aurélio, Celso de Mello e a presidente Carmen Lúcia.

O Código Florestal é uma das mais importantes leis brasileiras, regulando a conservação e recuperação da vegetação nativa em mais de cinco milhões de propriedades rurais privadas e em boa parte das cidades.

O ISA encaminhou ao tribunal uma manifestação conhecida como amicus curiae, pela qual passa a integrar o processo e lista argumentos em defesa das ADIs. Também assinam o documento Mater Natura, a Associação Mineira de Defesa do Ambiente (Amda) e a Rede de ONGs da Mata Atlântica (RMA), que representa mais de 120 organizações de 17 estados (saiba mais).

O julgamento das ADIs terá efeitos importantes sobre outras ações e propostas de legislação por tratar diretamente do tema do retrocesso em matéria de legislação ambiental. De acordo com a lei, é proibido o retrocesso em direitos socioambientais.

ADIS e o Código

As ADIs questionam 58 dispositivos, entre eles aqueles que anistiaram produtores rurais que desmataram ilegalmente, até julho de 2008, e que reduziram as Áreas de Preservação Permanente (APPs) e as Reservas Legais (RLs) .

O Código Florestal de 1965, revogado pela lei de 2012, obrigava a recomposição total das APPs desmatadas. A nova lei isenta de recomposição as áreas “consolidadas” (com agricultura ou pecuária, em geral desmatadas) até julho de 2008, prevendo a recomposição ou a manutenção de uma faixa bastante reduzida em relação à APP original, de acordo com o tamanho da propriedade (imóveis menores têm que recompor áreas menores). Com a nova legislação, o tamanho da APP também passou a ser medido a partir do “leito regular” do rio e não mais em relação ao leito maior (na época de cheia). Isso também implica redução das APPs, em especial nas bacias da Amazônia e do Pantanal, onde os períodos de inundação e o tamanho das áreas alagáveis são maiores do que em outros biomas.

Em relação à RL, o novo Código apresenta duas diferenças significativas principais. A primeira é que o cálculo da RL deve incorporar as áreas de APP. A segunda é que os pequenos imóveis rurais (menores que quatro módulos fiscais) não terão obrigação de recompor o passivo de RL provocado até 22 de julho de 2008.

Estudo do Instituto de Manejo e Certificação Florestal e Agrícola (Imaflora) e da Escola Superior de Agricultura Luiz de Queiroz (Esalq-USP) estima que a nova lei reduziu o passivo ambiental de APPs e RLs desmatadas ilegalmente de cerca de 60 milhões de hectares para algo em torno de 19 milhões de hectares. Os 41 milhões de hectares anistiados equivalem a duas vezes o território do Paraná.

Apesar desses retrocessos, o novo Código Florestal trouxe alguns avanços importantes, como programas de incentivo ao seu cumprimento e o Cadastro Ambiental Rural (CAR), que permite mapear, pela primeira vez em escala nacional, os limites das propriedades, as áreas de vegetação nativa, os passivos e ativos ambientais, possibilitando o monitoramento das ações de adequação ambiental. As ADIs não questionam esses dispositivos da legislação.

Segurança alimentar, hídrica e energética

Conforme os cientistas, APPs e RLs são fundamentais para a segurança alimentar, hídrica, energética e climática. Em especial as APPs evitam o deslizamento de encostas, a erosão e o assoreamento de corpos de água, prevenindo enchentes e inundações, garantindo a quantidade e a qualidade dos mananciais de água.

Essas áreas preservadas são essenciais à produção agrícola também por regularem o regime de chuvas e o clima regional, realizarem o controle de pragas e a polinização de diversos cultivos. Por exemplo, a polinização por abelhas nativas pode aumentar a produção do café de 20% a 30%. O valor da polinização para todos os tipos de cultivos foi estimado em mais de R$ 2,5 mil por hectare, representando para todo o Brasil cerca de R$ 3,5 bilhões a 6,5 bilhões, apenas em 2016.

Conforme vêm alertando pesquisadores e ambientalistas, as matas de beira de rio deveriam ser ampliadas, e não reduzidas, como fez a nova legislação

Crise hídrica

Em 2015, o ministro do STF Luiz Fux reconheceu a relação direta entre escassez de água e desmatamento. Ele notificou os governadores dos quatro estados do Sudeste, afetados pela crise hídrica, para que definissem planos e metas de restauração das APPs com parâmetros mais rigorosos do que os estabelecidos pela lei vigente com o objetivo de mitigar e prevenir os problemas causados pela crise. A notificação foi provocada por um ofício apresentado pela Frente Parlamentar Ambientalista no âmbito das ADIs com base em um dispositivo da própria Lei 12.651/2012.

Restam apenas 21% da cobertura florestal nativa na área da bacia hidrográfica e dos mananciais que compõem o Sistema Cantareira, centro da crise no abastecimento de água que assolou São Paulo, segundo informações da Fundação SOS Mata Atlântica. Na Bacia do Rio Paraíba do Sul, que abarca municípios de São Paulo, Minas Gerais e Rio de Janeiro e é uma das principais fontes de água do Sudeste, a situação não é muito diferente, já que somente 26,4% da região contém cobertura vegetal natural.

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